Além disso, o GARE11 mantém uma taxa de ocupação de 100% em seus imóveis logísticos, com rendimentos mensais consistentes de R$ 0,08 por cota. Neste artigo, vamos analisar detalhadamente se vale a pena investir no Guardian Real Estate, considerando seus resultados recentes e perspectivas futuras para meus dividendos.

Tabela de Assuntos:

• O que é o GARE11 e seu histórico
• Análise dos dividendos do GARE11
• Fatores que influenciam os dividendos
• Riscos e oportunidades do investimento
• Como investir no GARE11

Aviso Legal

O conteúdo apresentado a seguir é especulativo, baseado em previsões, suposições e análises. Não se trata de uma recomendação de investimento. O mercado é extremamente volátil e sujeito a diversos fatores, tanto favoráveis quanto adversos, que podem afetar significativamente os preços.

O que é o GARE11 e seu histórico

O Guardian Real Estate FII (GARE11) surgiu em 2022 com foco inicial no setor logístico. Desde então, o fundo expandiu significativamente seu portfólio, adotando uma estratégia híbrida que combina ativos logísticos e de renda urbana.

Origem e proposta do fundo

A proposta fundamental do GARE11 é oferecer aos investidores uma solução completa no mercado de fundos imobiliários de tijolo. O fundo opera sob gestão ativa, com taxa de administração de 0,98%, sendo administrado pelo Banco Daycoval S.A.

Com um patrimônio líquido expressivo de R$ 5,80 bilhões, o GARE11 mantém uma estratégia focada em ativos de baixo risco, priorizando contratos atípicos com inquilinos de classificação triple-A. Uma característica distintiva desses contratos é a multa integral em caso de quebra contratual, proporcionando maior segurança aos investidores.

O fundo possui prazo de duração indeterminado e é destinado a investidores qualificados. Atualmente, conta com mais de 314 mil cotistas, demonstrando sua relevância no mercado de FIIs.

Composição atual da carteira

A carteira do GARE11 passou por uma transformação significativa em sua composição. Inicialmente equilibrada entre ativos logísticos e de varejo, a recente aquisição de 15 lojas do Atacadão alterou essa distribuição. Agora, os ativos de renda urbana representam aproximadamente 70% do portfólio.

O fundo mantém presença estratégica em diferentes localidades:

• Cachoeirinha (RS): Maior ativo com 2.002.898,00 m² de área
• Canoas (RS): Propriedade com 7.040,00 m²
• São José dos Campos (SP): Imóvel com 1.024,88 m²

Um aspecto notável é a taxa de vacância zero em todos os empreendimentos, evidenciando a eficácia da gestão na seleção e manutenção dos inquilinos. Ademais, o fundo apresenta um índice de alavancagem financeira de 31,37% em relação ao patrimônio líquido, demonstrando uma gestão conservadora do endividamento.

O gestor, Gustavo Asdourian, planeja manter um equilíbrio futuro de 50/50 entre ativos logísticos e de renda urbana. Para alcançar esse objetivo, novas aquisições no setor logístico estão previstas, buscando diversificação e estabilidade na geração de rendimentos.

Em termos de valorização patrimonial, o fundo apresenta um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,87, indicando que as cotas negociam com desconto em relação ao valor patrimonial. O Valor Patrimonial por Cota (VPA) está em R$ 8,10, oferecendo uma oportunidade interessante para investidores que buscam exposição ao setor imobiliário com gestão profissional.

Análise dos dividendos do GARE11

Analisando o desempenho financeiro dos Dividendos do GARE11, percebemos uma distribuição consistente de rendimentos aos cotistas nos últimos meses.

Histórico de pagamentos

Os pagamentos de dividendos do GARE11 mantêm um padrão regular. Nos últimos meses, o fundo distribuiu R$ 0,08 por cota em março e fevereiro de 2025. Anteriormente, manteve um valor de R$ 0,09 por cota entre junho de 2024 e janeiro de 2025.

A média mensal de rendimentos nos últimos 24 meses alcançou R$ 492.923,00, demonstrando estabilidade nas distribuições. O fundo acumulou um total de R$ 0,97 em dividendos nos últimos 12 meses, proporcionando um fluxo constante de renda aos investidores.

Yield atual vs mercado

O dividend yield atual do GARE11 apresenta números expressivos. No último mês, registrou um yield de 1,02%, enquanto o acumulado em diferentes períodos mostra:

• 3 meses: 3,19% de rendimento
• 6 meses: 6,57% de retorno
• 12 meses: 13,01% de yield acumulado

Comparando com o histórico, o yield médio em 5 anos manteve-se em 13,36%, indicando consistência nos retornos ao longo do tempo. O último dividendo anunciado foi de R$ 0,08 por cota, resultando em um dividend yield de 1,05% com base na cotação de R$ 8,10.

Consistência dos rendimentos

A solidez dos rendimentos do GARE11 está diretamente relacionada à qualidade de sua gestão e ativos. O fundo mantém uma taxa de ocupação de 100% em seus 543.000 m² de área locável, fator fundamental para a manutenção dos Dividendos do GARE11.

O valor patrimonial atual do fundo é de R$ 1.360.015.439, com valor de mercado de R$ 1.194.411.606. A relação P/VPA de 0,88 indica que as cotas negociam com desconto em relação ao valor patrimonial, apresentando potencial de valorização.

Em termos de rentabilidade real, o fundo registrou:

• 3,32% no último mês
• -3,14% em três meses
• -2,45% em um ano
• 13,38% em dois anos

A participação do GARE11 no IFIX é de 1,084%, evidenciando sua relevância no mercado de fundos imobiliários. Ademais, apresenta liquidez média diária de R$ 28,09 milhões, facilitando a negociação das cotas.

O fundo busca manter sua estratégia de geração de renda através de contratos atípicos de locação, que incluem multas por rescisão integral. Esta característica proporciona maior previsibilidade nos rendimentos e segurança aos investidores.

Fatores que influenciam os dividendos

A solidez dos rendimentos do GARE11 está diretamente relacionada a diversos fatores que merecem uma análise detalhada. Antes de tudo, é fundamental examinar os elementos que impactam a distribuição dos dividendos do GARE11. Dessa forma, podemos entender melhor seu potencial de retorno.

Contratos de locação

Os contratos do GARE11 apresentam características que fortalecem a previsibilidade dos rendimentos. Para começar, a recente aquisição de 15 imóveis do Grupo Carrefour Brasil, no valor de R$ 4,2 bilhões, estabeleceu contratos de locação com duração de até 23 anos. Além disso, esses acordos incluem uma cláusula de multa integral em caso de rescisão, proporcionando ainda mais segurança aos investidores.

Ademais, a gestora mantém uma estratégia focada em contratos atípicos com inquilinos de primeira linha. Um exemplo notável disso é o contrato com a BRF S.A., que recentemente recebeu uma proposta de venda para um imóvel logístico em Pernambuco. Com isso, há um potencial de lucro bruto de R$ 388,53 milhões, o que reforça a capacidade do fundo de gerar valor aos cotistas.

Taxa de ocupação dos imóveis

A gestão eficiente do portfólio reflete-se nos números operacionais. Atualmente, o fundo mantém uma taxa de vacância de 0% em todos os empreendimentos. Da mesma forma, a inadimplência também é zero em toda a carteira.

Além disso, a área total locável é distribuída estrategicamente da seguinte forma:

• Cachoeirinha: 2.002.898,00 m²
• Canoas/RS: 7.040,00 m²

Essa performance excepcional na ocupação contribui diretamente para a estabilidade dos rendimentos. Ao mesmo tempo, o fundo possui presença em dez estados brasileiros, incluindo Alagoas, Bahia, Distrito Federal, Goiás, Maranhão, Paraíba, Pernambuco, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e São Paulo.

Cenário macroeconômico

O ambiente econômico atual apresenta tanto desafios quanto oportunidades para o GARE11. Diante disso, a gestora demonstra uma abordagem proativa, realizando ajustes estratégicos em resposta às condições de mercado. Por exemplo, recentemente houve uma revisão no guidance de dividendos do GARE11, com previsão de distribuição de R$ 0,08 por cota até o final do ano.

Para manter o equilíbrio financeiro, a Guardian planeja algumas iniciativas importantes, tais como:

• Realizar uma nova emissão de cotas ainda este ano;
• Rebalancear a posição de disponibilidades;
• Manter o equilíbrio entre obrigações e ativos do fundo.

Assim, a gestão ativa do portfólio busca manter uma proporção equilibrada entre ativos de renda urbana e logística. Atualmente, o fundo possui recursos suficientes para liquidar a compra junto ao Carrefour até o fim de 2024, demonstrando solidez em seu planejamento financeiro.

O valor patrimonial por cota de R$ 8,10 e o P/VP de 0,88 indicam que o fundo negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial. Por conseguinte, isso sugere uma margem de segurança para novos investimentos. Ademais, a taxa de administração entre 0,94% e 1,00% a.a. sobre o patrimônio líquido mantém-se competitiva no mercado.

Por fim, a gestora reafirma seu compromisso em manter um pipeline ativo, avaliando constantemente novas oportunidades, especialmente no setor logístico. Com essa estratégia, busca preservar o equilíbrio atual entre os diferentes segmentos do portfólio, contribuindo, assim, para a estabilidade dos rendimentos distribuídos aos cotistas.

Riscos e oportunidades do investimento

Ao analisar o GARE11, é fundamental compreender tanto os riscos quanto as oportunidades que este fundo apresenta para meus dividendos. A Guardian Asset Management adota uma abordagem única que merece uma análise detalhada.

Principais riscos do fundo

O primeiro aspecto a considerar é a concentração da carteira. Embora o fundo busque diversificação, a recente aquisição significativa de ativos do Grupo Carrefour aumentou a exposição ao setor varejista. Ademais, a estrutura atual apresenta:

• Alavancagem financeira de 31,37% em relação ao patrimônio líquido
• Valor de mercado atual de R$ 6,91 bilhões
• P/VP de 0,88, indicando negociação abaixo do valor patrimonial

Outro ponto relevante é a dependência de contratos atípicos de longo prazo. Apesar da segurança oferecida pela multa integral em caso de rescisão, existe o risco de inadimplência ou renegociação em cenários econômicos adversos.

A liquidez das cotas também requer atenção. Com uma média diária de R$ 28,09 milhões, o volume de negociação pode impactar a facilidade de entrada e saída do investimento.

Potencial de valorização

No entanto, o GARE11 apresenta oportunidades significativas. A gestão profissional da Guardian Asset Management demonstra expertise na seleção de ativos e inquilinos. O fundo mantém:

• Taxa de ocupação de 100% em todos os empreendimentos
• Contratos com inquilinos de excelente capacidade de crédito
• Estratégia de diversificação geográfica em regiões estratégicas

A política de gestão ativa busca maximizar retornos através de:

1. Reciclagem do portfólio com venda de ativos lucrativos
2. Reinvestimento em oportunidades com potencial de valorização
3. Manutenção de relacionamento próximo com investidores

O fundo demonstra potencial de crescimento sustentável, apoiado por uma equipe especializada que utiliza seu conhecimento do setor para identificar as melhores oportunidades. Além disso, a flexibilidade na gestão permite adaptação às mudanças do mercado, incluindo a possibilidade de aquisição de terrenos e desenvolvimento de novos projetos.

A valorização das cotas apresenta perspectivas interessantes, considerando o desconto atual em relação ao valor patrimonial. O preço-alvo estabelecido por analistas para 2025 sugere potencial de apreciação, especialmente considerando o crescimento do setor logístico impulsionado pelo comércio eletrônico.

Portanto, embora existam riscos inerentes ao investimento no GARE11, a combinação de gestão profissional, qualidade dos ativos e estratégia de diversificação oferece um perfil atrativo para investidores que buscam exposição ao mercado imobiliário com foco em rendimentos consistentes.

Como investir no GARE11

Investir no GARE11 requer conhecimento específico sobre o mercado de fundos imobiliários. Portanto, vou compartilhar informações detalhadas sobre como iniciar seus investimentos neste fundo.

Passo a passo para compra

Para começar a investir no GARE11, primeiro você precisa ter uma conta em uma corretora de valores. O fundo possui alta liquidez, com média diária de R$ 4,8 milhões, facilitando a compra e venda de cotas no mercado secundário.

Atualmente, o valor da cota está em R$ 8,10, sendo necessário considerar este valor para planejar seu investimento inicial. O fundo conta com mais de 314 mil cotistas, demonstrando sua popularidade entre os investidores.

Custos e tributação

Os principais custos associados ao investimento no GARE11 incluem:

• Taxa de administração anual entre 0,94% e 1,00% sobre o patrimônio líquido
• Taxa de performance de 20% sobre o que exceder o benchmark
• Custos de corretagem (variam conforme a corretora escolhida)

Em relação à tributação, os rendimentos mensais distribuídos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. No entanto, caso você venda suas cotas com lucro, incidirá uma alíquota de 20% sobre o ganho de capital.

Estratégias de aporte

Para maximizar seus dividendos, considere estas estratégias baseadas nos dados atuais do fundo:

1. Análise do valor patrimonial: O fundo apresenta um P/VP de 0,88, indicando que as cotas negociam com desconto em relação ao valor patrimonial de R$ 8,10 por cota.
2. Momento de entrada: Observe o histórico de pagamentos – o fundo distribuiu R$ 0,08 por cota em março, mantendo regularidade nos últimos meses.
3. Diversificação: O GARE11 possui um patrimônio líquido de R$ 5,80 bilhões, oferecendo exposição a diferentes setores do mercado imobiliário.

Para acompanhar seu investimento, monitore:

• Relatórios mensais divulgados pela administração
• Comunicados ao mercado sobre novas aquisições
• Indicadores de desempenho como dividend yield e taxa de ocupação

O rendimento mensal médio dos últimos 24 meses foi de R$ 492.923, demonstrando consistência nas distribuições. Ademais, o fundo mantém uma gestão ativa que busca oportunidades de valorização patrimonial.

Uma estratégia interessante é realizar aportes regulares, aproveitando momentos em que a cota esteja negociando abaixo do valor patrimonial. O fundo apresentou variação entre R$ 40,59 (mínima) e R$ 46,39 (máxima) nas últimas 52 semanas, oferecendo oportunidades de entrada em diferentes patamares.

Para investidores iniciantes, recomenda-se começar com valores menores e aumentar a posição gradualmente, conforme se familiariza com o comportamento do fundo. A liquidez média diária de R$ 28,09 milhões permite ajustes na posição sem grandes impactos no preço.

O acompanhamento do cenário macroeconômico também é fundamental, pois pode influenciar tanto o valor das cotas quanto os rendimentos distribuídos. O fundo tem apresentado valorização de 1,58% nos últimos 12 meses, demonstrando resiliência em diferentes condições de mercado.

Considerações Finais

Minha análise detalhada do GARE11 revela um fundo imobiliário sólido, apoiado por uma gestão profissional e ativos de alta qualidade. Portanto, considero o investimento atraente para quem busca renda passiva consistente através de dividendos, especialmente com o atual yield de 13,01% nos últimos 12 meses.

A combinação estratégica de ativos logísticos e de renda urbana, somada aos contratos atípicos com inquilinos triple-A, certamente fortalece a previsibilidade dos rendimentos. O momento atual apresenta uma oportunidade interessante, pois as cotas negociam com desconto em relação ao valor patrimonial.

Minha recomendação leva em conta alguns pontos essenciais: taxa de ocupação de 100%, gestão ativa do portfólio e solidez financeira do fundo. A Guardian Asset demonstra competência na seleção de ativos e manutenção dos rendimentos mensais consistentes de R$ 0,08 por cota.

O mercado de fundos imobiliários exige cautela e análise criteriosa. Mesmo assim, o GARE11 se destaca pela qualidade de sua carteira e potencial de valorização a longo prazo, merecendo atenção especial dos investidores que buscam exposição ao setor imobiliário com gestão profissional.

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 Nota: Este artigo não representa uma recomendação de investimento. Sempre consulte um especialista antes de tomar qualquer decisão financeira.

Referências: investidor10.com.br,www.infomoney.com.br,blogdoinvestidor.com.br, IA.

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